Запрет долевого участия в строительстве. Чего ждать после отмены закона о долевом строительстве? А что сейчас

Рассказал журналистам о поручении президента - проработать возможность перехода через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию. Говорить о каких-то конкретных сроках он не стал.

О том, что нужно отказаться от долевого строительства министр говорил еще летом. «Конечно, мы должны стремиться к тому, чтобы когда-нибудь уйти от долевого строительства, перейти к банковскому сопровождению, но это не сегодня и не завтра, пока наша задача — максимально защитить людей, которые участвуют в долевом строительстве», — отмечал Мень.

Застройщики и сейчас в большинстве своем используют кредиты для реализации своих проектов, комментируют участники рынка. Но средства дольщиков для них намного дешевле.

«Здесь вопрос не к самому механизму проектного финансирования, а к размеру ставки, по которой банки кредитуют застройщиков. Банковские средства для застройщиков сегодня гораздо более дорогой ресурс, чем деньги дольщиков», — отмечает гендиректор девелоперской компании «Инград» .

Игроки, которые возводят жилье без привлечения банковского финансирования, на рынке есть, но они в меньшинстве, говорит , финансовый директор девелоперской группы «Сити-XXI век». Это — либо крупнейшие компании, либо компании, аффилированные с банковскими или государственными структурами, либо компании, которые тщательно просчитывают уровень кредитной нагрузки и строят в основном на свои средства.

Сегодня только четверть девелоперов строит за свой счет, отмечают в ГК «Гранель». Там же добавляют, что полный переход на проектное финансирование может привести к тому, что на региональном уровне может уйти с рынка до 90% девелоперов.

«Себестоимость строительства в регионах равна примерно 25 тыс. руб. за кв м. Продажи в среднем — 35 тыс. руб. за кв. м. Данные условия для регионов финансово обременительны и бизнес становится невыгодным», — рассказывают в компании.

Если учесть поправки к закону о долевом строительстве, то на рынке останутся лишь финансово устойчивые компании, которые имеют прибыль не только от девелопмента, поскольку доходность этого бизнеса уменьшается с каждым годом все больше и больше, добавляет Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель».

Речь идет о поправках в закон о долевом строительстве, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года. Они вводят запрет на получение сразу нескольких разрешений на строительство, обязывают генподрядчика, техзаказчика и застройщика иметь счет в одном банке и производить расчеты между собой с использованием эскроу-счетов.

«После того, как будут применены жесткие требования к застройщикам, можно говорить о других корректировках - изменится структура девелоперского рынка, с которого уйдут мелкие игроки, которым «не по зубам» новые правила игры. При этом если об изменении структуры отрасли и укрупнении компаний прогнозировать можно, то говорить о снижении объема предложения преждевременно», — поделился . руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.

Напомним, что в прошлом году были ужесточены требования к минимальному размеру уставного капитала для застройщиков, привлекающих средства населения. Размер уставного капитала рассчитывается индивидуально для каждого застройщика в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства.

Минимальный размер составляет 2,5 млн рублей при планах построить 1,5 тыс. квадратных метров. При этом если застройщик собирается возвести с привлечением средств граждан 500 тыс. квадратных метров, то его уставной капитал должен быть не менее 1,5 млрд рублей.

Кроме того, этим летом президент подписал закон о фонде защиты прав дольщиков (компенсационный фонд), который устанавливает единую ставку взноса застройщиков — 1,2% от цены каждого договора с дольщиком. При этом размер собственных средств застройщика по проекту, который планируется к реализации, должен составлять не менее чем 10% от его стоимости на протяжении всего периода строительства.

Если новая инициатива президента будет реализована, то схема, по сути, почти не поменяется, поскольку банк финансирует стройку, обратил внимание Соболев. Однако меняется период времени пользования банковскими деньгами.

«Банк будет давать деньги на более длительный срок - так называемые «длинные деньги». Для получения средств от покупателей девелоперы должны будут сначала построить объект. По сути, речь идет о продаже квартир по той же схеме, по которой сейчас реализуется вторичное жилье», — сказал эксперт.

Он уверен, что можно ожидать сокращение количества компаний и дальнейшую монополизацию рынка. Увеличение себестоимости квадратного метра и рост цен на квартиры из-за снижения конкуренции в таком случае неизбежны.

В том, что стоимость жилья вырастет уверены и другие участники рынка. Проектное финансирование выделяется под 13-20% годовых, что с учетом длительности проектов, дает от 20% до 60% переплаты по кредиту. Эти суммы, безусловно, будут отражаться на цене квадратного метра, который станет намного дороже, чем сейчас, считает , управляющий партнер «Метриум Групп».

«Чтобы проектное финансирование заработало, кредит должен быть дешевым и долгосрочным, однако в России сегодня ощущается острая нехватка именно таких инвестиций. А в условиях дороговизны капитала возрастает потребность в ускорении его окупаемости, поэтому ни застройщикам, ни банкам невыгодно ввязываться в длительные и дорогостоящие проекты», — полагает она.

По ее словам, для долгосрочных инвестиций крайне важна макроэкономическая стабильность и предсказуемость, прежде всего, на валютном рынке. Ее тоже сегодня нет, и отсутствие гарантий, что девальвация 2014 года не повторится, является главным препятствием на пути внедрения проектного финансирования.

При полном проектном финансировании отпадает необходимость реализовывать квартиры по ДДУ, соответственно на рынке будут появляться только введенные в эксплуатацию новостройки. Они, конечно, будут дороже, чем те, что продаются на стадии котлована.

«На текущем этапе переход к проектному финансированию не стоит воспринимать как перспективу ближайшего будущего. Влияние на рынок будет только тогда, когда мы увидим конкретные шаги к созданию условий для развития данной схемы финансирования строительства. Сейчас она успешно сосуществует с привлечением средств дольщиков и, на мой взгляд, в ближайшие 5-10 лет ситуация не изменится», - отметила эксперт.

Павел Поселёнов также считает, что в сжатые сроки полностью перейти на проектное финансирование не получится, речь может идти о пяти годах и более.

Между тем, проблема обманутых дольщиков в России стоит остро. К ней не раз в своих заявлениях обращался президент. Сегодня регионы предоставили дорожные карты о решении проблем почти 40 тысячах обманутых граждан.

Но по мнению ряда депутатов, проблема гораздо масштабнее, и речь идет о 150 тысячах человек, которые вложили свои средства в строительство домов и не получили жилья.

Михаил Мень говорит об отсутствии надлежащего контроля за долевым строительством в субъектах. Он также отмечает, что планируется установить единый порядок осуществления контроля в области долевого строительства во всех субъектах страны и возложить полномочия по контролю на органы государственного строительного надзора субъектов РФ.

«Это позволит обеспечить одновременный контроль сроков и качества строительства и контроль целевого использования средств дольщиков», — приводятся слова министра в материалах ведомства.

Долевое строительство могут полностью запретить в России, и эта тема обсуждалась на совещании у президента. Как утверждает источник «Ведомостей», уйти от продаж недостроев и сделать это чуть ли не в 2018 году предложил сам глава государства

Долевое строительство могут запретить вообще. Как сообщают «Ведомости» , такая возможность обсуждалась на совещании у президента. Причем, как рассказал один из источников, близкий к участникам заседания, уйти от продаж недостроев и сделать это чуть ли не в 2018 году предложил глава государства.

Со следующего года рынок долевого строительства и так ждут глобальные изменения, которые должны обезопасить в первую очередь дольщиков, однако они не вызывают восторга у девелоперов. Застройщики квартир не смогут получить денег от покупателей, пока не сдадут жилье. Взносы будут храниться на спецсчетах в банках, а строить дома компании будут либо на кредитные средства, либо на свои.

Данные поправки многие критиковали. Были мнения: это может поставить крест на долевом строительстве.

Business FM спросила участников рынка, покупателей и экспертов, что будет, если покупку недостроев полностью запретят. Обманутый дольщик ЖК «Терлецкий парк» Никита Жевченко считает, что государство таким образом хочет снять с себя ответственность:

Никита Жевченко дольщик ЖК «Терлецкий парк» «Долевого строительства, во-первых, в Европе нигде нет. Это есть у нас. Почему это есть у нас? Потому что у нас высокие ставки по ипотеке, то есть поэтому государство придумало такой метод. Вместо низкой ипотеки они придумали долевое строительство, чтобы вот эти деньги, которые беспроцентные фактически, которые были с низким процентом, которые в Европе дают банки, здесь дают дольщики. Но в этом случае, если государство таким образом решило вопрос с развитием строительного рынка, то есть они должны как-то защищать эти инвестиции. Иначе получается, что ты как бы умываешь руки и при этом вроде бум в строительстве идет, но ты ни при чем, если что-то случается. В итоге этим воспользовались недобросовестные застройщики, те, которые не строят, а выводят деньги. Соответственно, естественно, прямую ответственность за это несет государство. И сейчас они пытаются как-то это настроить таким образом, чтобы эти дыры залатать».

Бизнесу без возможности долевого строительства будет тяжело, особенно в регионах, считает член правления «Опоры России» Дмитрий Котровский:

Дмитрий Котровский член правления «Опоры России» «В первую очередь это приведет, безусловно, к подорожанию стоимости жилья, что, мне кажется, совсем противоречит майским указам, в которых говорилось о том, что должно появиться плюс 40 млн вводимых квадратных метров доступного жилья, чтобы 5 миллионов россиян смогли бы улучшить свои жилищные условия. Вот это абсолютно не коррелирует между собой. Вот ПИК занял больше 30% рынка, не все же в состоянии кидать тень на весь рынок и подстраивать под себя абсолютно всех участников. Масштабируемость, которая существует у группы компаний «ПИК», конечно, позволит им минимизировать себестоимость. Соответственно, определять ту маржинальность, которая позволит в итоге формировать конечную стоимость продукта. Угнаться за такой возможностью другим участникам рынка, особенно тем, кто работает в регионах, я не представляю себе возможным. Все-таки, если мы говорим о том, что 5 миллионов россиян должны получить доступное жилье, ну как это сделать во всех 85 регионах с учетом того, что застройщику нужно будет сначала где-то взять деньги, банку доказать, что проект целесообразен и актуален, а после этого еще положить в стоимость цены нагрузку, которая сопоставима со стоимостью денег, притом что вы будете обязаны брать кредиты. Для меня это загадка — как можно такие два противоположных решения возвести в ранг государственной задачи. Я не знаю, как это можно сделать».

Эксперты считают, что в случае запрета продажи недвижимости на этапе строительства цены на готовое жилье существенно взлетят вверх. Вот что говорит директор аналитической платформы BNmap.pro Сергей Лобжанидзе:

Сергей Лобжанидзе директор аналитической платформы BNmap.pro «Помимо того что это автоматически приведет к увеличению ценообразования на этапе финального строительства, потому что сейчас рост в течение строительства в среднем, например, по Москве от 18% до 27% составляет, к этому добавится нагрузка кредитная. К этому добавится НДС, который по факту получения собственности нужно будет оплачивать, поэтому я думаю, что здесь до 50-60% может составить рост цены, только исходя из увеличения объемных издержек по продуктам. Это что касается цены. Что касается того, насколько это популярно, могу в качестве примера сказать, что по итогам 2017 года у нас в границах Москвы и Новой Москвы порядка 54 тысяч сделок по физлицам, включая квартиры-апартаменты, в рамках договоров долевого участия по передаче прав на основании купли-продажи. Вторичный рынок — около 120 тысяч [сделок], то есть, в принципе, почти половина — это весьма большой процент».

О том, были ли приняты какие-то решения относительно запрета долевого строительства, не сообщается. Издание лишь отмечает, что как вариант обсуждалась также возможность продавать только готовое жилье с 2020 года.

Приобретение собственного жилья является проблемой для многих граждан. Некоторые молодые люди решаются на такой отчаянный шаг, как приобретение квартиры в строящемся доме только для того, чтобы начать самостоятельную жизнь, отделившись от родителей. К сожалению, подобный риск не всегда оправдан, особенно тогда, когда о застройщике имеется сравнительно мало информации.

На сегодняшний день утверждается закон о запрете долевого участия в строительстве. Президент РФ Владимир Путин объявил, что в скором времени закон о запрете ДДУ вступит в силу. Такое нововведение обусловлено необходимостью защитить дольщиков от возможного обмана. Больше не будет ситуации, когда ДДУ вынуждает людей отдавать последние деньги за квартиры, которые на момент продажи еще не были достроены. Все-таки это большой риск, и он связан, прежде всего, с тем, что деньги дольщиков могут не оправдаться.

Это серьезная проблема, которая долгое время волновала многих людей, решившихся на приобретение недостроенной квартиры. Ведь требовалось заключать договор с застройщиком, платить свои кровно заработанные средства, а потом ждать продолжительный период времени для того, чтобы, наконец, получить возможность поселиться в долгожданном собственном жилье.

Гарантии и ответственность

Постановление указа президента о запрете долевого участия дает определенные гарантии тем гражданам, которые решили приобрести квартиру. Теперь, покупая жилье в новостройке, можно оставаться твердо уверенным в том, что гражданин получит жилье в любом случае. Всякий риск исключен.

В том случае, если у застройщика по каким-то причинам не получается выполнить свои обязательства, то он должен обязательно оплатить неустойку. Гражданин, который вкладывает свои средства при покупке квартиры, никак не страдает от возможных изменений.

Обязательные документы

Согласно закону, в ряде случаев никто не может принимать деньги с частных инвесторов до тех пор, пока соответствующие документы не будут оформлены. Использовать деньги населения могут только застройщики-собственники. Однако существует определенный пакет документов, который необходимо собрать. Если хотя бы одна важная бумага будет отсутствовать, заключить столь важную сделку никак не удастся. Итак, на что нужно обратить внимание?

Разрешение на строительство

Базовый документ, дающий право на приобретение жилья. Разрешение на строительство должно присутствовать обязательно. Без этого невозможно вести речь о защите прав долевых участников. Прежде чем заключать сам договор ДДУ в 2018 году, надо обратить внимание на измененный закон, и действовать в соответствии с поменявшимися правилами.

Документ на землю

Запрет на долевое участие в строительстве теперь предоставляет возможность досконально изучить свои права и максимально ими воспользоваться. В самом документе в обязательном порядке должна присутствовать регистрация права собственности.

Проектная декларация

Этот вид документа должен быть обязательно опубликован. Лучше всего ознакомиться с бумагами заранее, чтобы иметь представление о том, что предлагается партнером. Проектная декларация предоставляет определенные гарантии.

Стоит отметить то обстоятельство, что все вышеперечисленные документы имеют большое значение. Нельзя пренебречь одним в пользу другого. В долевом строительстве нельзя брать финансовые средства до начала работ. В противном случае это будет считаться грубым нарушением. Прежде чем предпринимать какие-то решительные шаги, следует внимательно изучить документы партнера, проанализировать ситуацию и только тогда принимать решение. В любом случае оно должно быть осмысленным и серьезным, принятым не впопыхах.

Регистрация

На рынке недвижимости действует закон, согласно которому договор долевого участия подлежит обязательной регистрации. В противном случае он будет считаться недействительным. Регистрация исключает возможность всяческого обмана со стороны застройщика. Таким образом, жилье будет невозможно продать дважды и получить нечестным путем деньги. Закон о запрете долевого участия, запрещающий нечестное использование денежных средств дольщика, помогает гражданам оставаться уверенными в завтрашнем дне. Определенная квартира будет занесена в единый государственный реестр. Таким образом, исключается вероятность столкнуться с обманом и получить сильное разочарование в жизни.

Прочие обязательства

Стороны обязуются выполнить по отношению друг к другу поставленные задачи. Гражданин, оплативший нужную сумму, имеет полное право принять готовый объект недвижимости в свое полное распоряжение. Застройщик подписывает условие о том, что дом обязательно будет построен. Если по каким-то причинам условия договора в чем-то нарушаются, виновнику предстоит выплатить неустойку, заключающуюся в существенной сумме. Сам договор заключается по законам строительного рынка, только в письменном виде, чтобы избежать различных недоразумений. Правительством РФ выявлены конкретные требования к самому документу. Он должен содержать в себе определенные данные.

Описание объекта

Объект недвижимости (дом или квартира) должен быть четко зафиксирован в документах. Подробно описывается общее число квадратных метров, количество комнат, балконов, лоджий и т.д. Это необходимо для того, чтобы исключить возможные ошибки, предупредить развитие обмана со стороны застройщика. Фонд защиты прав участников долевого строительства направлен на то, чтобы максимально обезопасить каждого человека, который собирается приобретать квартиру.

Указание срока

Немаловажный фактор, на который тоже стоит обратить внимание. Четкая фиксация сроков выполнения работ позволяет понять, когда процесс подойдет к концу, и можно будет поселяться в новом доме. Обычно еще присутствует некоторая информация, позволяющая понять гарантийный срок на недвижимость.

Если в течение определенного количества времени новоиспеченный собственник поймет, что его что-то не устраивает именно в отношении выполненной работы по строительству, некоторые пункты в договоре могут быть пересмотрены. Вполне реально даже добиться неплохой денежной компенсации.

Момент оплаты

Стоимость предоставляемых услуг всегда конкретно и доступно прописывается в договоре. Обе стороны должны четко понимать, какая задача перед ними стоит в данный момент времени, чтобы не допускать никаких неточностей.

Для будущего собственника здесь предусмотрена определенная помощь в финансировании. Финансирование предполагает предоставление банковских кредитов тогда, когда это необходимо. Порядок оплаты тоже ясно обозначается в документе.

Таким образом, закон о запрете на долевое участие в строительстве имеет свои ощутимые плюсы. В этом случае продажи квартир в строящихся домах будут прекращены. Большинство людей окажутся довольны подобными переменами, поскольку будут платить деньги только за то, что в итоге удастся гарантированно получить. Этот закон действительно бережет личные средства граждан, позволяя вкладывать их только в нужное и необходимое.

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые приведут к повышению себестоимости новых проектов и подготовят почву для отказа от участия граждан в этом процессе. Эксперты «Метриум» прогнозируют рост цен и уход с рынка значительного числа девелоперских компаний в связи с изменениями правил работы в отрасли.

Главное изменение касается непосредственно системы финансирования жилищного строительства. Долевое участие, при котором покупатели жилья инвестируют средства в стройку, будет упразднено с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет банковский кредит. Большинство других поправок вводят новые требования к застройщикам, без соблюдения которых они лишаются права на привлечение средств покупателей. По оценке экспертов «Метриум», наиболее чувствительными для застройщиков, а значит и для рынка в целом станут пять новых норм.

1. Переход на счета эскроу

Свыше 74% всех инвестиций в жилищное строительство в России составляют средства покупателей, которые связаны с застройщиками договорами долевого участия (ДДУ). После 1 июля 2019 года девелоперские компании лишатся возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства покупателей поступят только на специальные банковские счета - эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. Пока дом не будет введен в эксплуатацию, и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику.

Как предполагается, в период строительства средства граждан заменят целевые банковские кредиты (проектное финансирование). Банк-держатель эскроу-счетов выделит деньги на строительство жилого комплекса.

«Между вливаниями в проект покупателей и банковским финансированием есть принципиальная разница, которая заключается в стоимости привлекаемых средств, - указывает Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. - Денежный поток с продаж по ДДУ сразу шел на покрытие операционных расходов, в том числе и по обслуживанию кредитов на строительство. Банковское финансирование предоставляется под процент: застройщик обязан возвращать кредит, что увеличивает себестоимость проекта. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока не известны. Как предполагается, 3% годовых будут начисляться на сумму эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах. Остальная сумма кредита будет выдаваться по рыночным ставкам не ниже 10-12% годовых. Таким образом, самые дорогие деньги застройщик займет на начальной стадии реализации проекта, когда привлечение дольщиков только начинается, а капитальные затраты уже высоки. Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка. Со временем это станет фактором санации отрасли от слабых «игроков».

С 1 июля 2018 года у застройщиков появляется выбор. Девелоперы могут перейти на использование эскроу-счетов добровольно, и в этом случае они освобождаются от новых требований законодательства о долевом строительстве. Если застройщики предпочтут и дальше привлекать средства покупателей напрямую (до 1 июля 2019 года), для всех новых жилых комплексов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, применяются новые требования 214-ФЗ.

2. Ограничение по опыту работы

В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие - «специализированный застройщик», который удовлетворяет двум требованиям. Во-первых, такая организация имеет более трех лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м.

В каком качестве был получен такой опыт не важно: специализированным застройщиком может стать как технический заказчик строительства (девелопер), так и генеральный подрядчик. Данная мера, считают в «Метриум», может стать преградой на пути новых девелоперских компаний. Чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору понадобится контроль над компанией, которая отвечает требованиям по опыту работы, то есть такое юридическое лицо придется приобрести, что повышает проектные затраты.

Во-вторых, как и прежде, специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков. «Сохраняется ситуация, при которой фактическим инвестором строительства (девелопером) и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица, - комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». - На сегодняшний день в России работает 3 150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4 430 застройщиками. То есть порядка 18% девелоперов контролируют одновременно двух и более застройщиков, однако на долю таких компаний приходится 60% всех строящихся площадей в России. Требования законодательства распространяются именно на застройщиков, но непосредственно девелоперы обычно несут ответственность только в случае судебных разбирательств. С этой точки зрения введение понятия «специализированный застройщик» никак не проясняет разделение ответственности между девелопером и застройщиком».

3. Административные расходы - не более 10%

Над расходами застройщика устанавливается банковский контроль. Уполномоченный банк, где открываются счет застройщика, получает право блокировать любую операцию, противоречащую закону о долевом строительстве. Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут предела в 10% от стоимости строительства. Если застройщик попытается провести оплату перечисленных выше услуг больше лимита, то такая операция будет запрещена.

4. Авансовые платежи - не более 30%

Новая редакция закона о долевом строительстве ограничивает размер авансовых платежей, который застройщик может направить в течение реализации проекта подрядчикам для выполнения определенных работ. В перечень таких работ входят строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.

Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Однако, отмечают эксперты «Метриум», значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится еще на тот период, когда застройщик не начинает строительство. В частности, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации оплачиваются девелопером еще до начала строительства, нередко за собственный счет, а не за деньги дольщиков, которые данная норма должна обезопасить от рискованных трат. Тем не менее они включаются в общий лимит авансированных платежей, которые сделает застройщик уже после начала привлечения средств покупателей.

«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, - считает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. - В связи с этим, я полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов. Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях. К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».

5. Нарушение сроков - запрет на новые проекты

Законодатели ввели ряд строгих мер в отношение застройщиков, которые нарушают сроки ввода жилья. В частности, у властей появилось новое основание в отказе на выдачу заключения о соответствии (ЗОС). ЗОС - это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ. Только после получения данной бумаги девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей. Теперь если застройщик имеет в портфеле хотя бы один объект, сроки ввода в эксплуатацию которого нарушены на три месяца и более, органы стройнадзора не выдадут ему ЗОС, и он не сможет начать реализацию нового проекта.

Аналитики «Метриум» подчеркивают, что речь идет непосредственно о сроках завершения строительства, указанных в проектной декларации, а не о времени передачи жилья дольщикам. Разница в том, что даты передачи застройщик обычно прописывает со значительным запасом, чтобы не возникла просрочка, дающая покупателю основания требовать компенсаций или даже расторжения ДДУ. Срок строительства, как правило, указывается реальный, потому что чем быстрее застройщик обещает построить жилье, тем более оно привлекательно для покупателей. Кроме того, действие разрешения на строительство также ограничено, и период реализации проекта не может превышать отведенное на возведение здания время. Соответственно, теперь нарушив сроки строительства, застройщик может потерять право реализовывать новые проекты.

«С одной стороны, такая жесткая мера, как фактический запрет на старт новых проектов при нарушении сроков ввода в других будет способствовать повышению дисциплины застройщиков, - говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». - Вместе с тем нужно понимать, что данная мера осложнит работу крупных девелоперов, портфель которых насчитывает десятки проектов и строящихся многоквартирных домов. Нарушение срока ввода лишь в одном объекте может парализовать расширение деятельности такого «игрока». Кроме того, не следует сбрасывать со счетов психологический фактор: как только потенциальные покупатели узнают о каких-либо проблемах у застройщика, это сразу приводит к спаду спроса в его проектах. Таким образом, данная мера создает существенные риски для некоторых девелоперов».

«Несмотря на жесткий характер поправок в закон о долевом строительстве, их вступление в силу не приведет к шоковой реакции рынка, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. - Новые требования к застройщикам распространяются только на тех из них, кто начнет реализацию проекта по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года. Таким образом, на рынке как минимум 1-1,5 года будут преобладать проекты, реализуемые по старым правилам. Многие девелоперы форсировали получение разрешений на строительство, чтобы накопить своеобразный банк будущих проектов, который позволит им некоторое время работать по старым требованиям.

Что касается перехода к проектному финансированию, оно также затронет не всех застройщиков, а только тех, кто не успеет до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ. Таким образом, нас ждет как минимум два года плавной интеграции участников рынка в новые правила работы в строительной отрасли. Поэтому только новые требования законодательства не приведут к росту цен на строящееся жилье. В то же время спустя примерно два года, когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен, так как большинство поправок в 214-ФЗ прямо повлияют на себестоимость реализации проектов».

«Я – один из крупнейших застройщиков страны, меня зачем вы пытаетесь убить?» – так эмоционально комментировал новую версию закона о долевом строительстве владелец крупной девелоперской компании на недавнем совещании в Минстрое. Поправки были подписаны президентом летом и должны вступить в силу 1 июля 2018 г. И с тех самых пор чиновники министерства регулярно обсуждают с представителями крупнейших строительных компаний, как сгладить эффект от этих изменений. Если этого не сделать, отрасль не выживет, считает большинство строителей. Главное – защита дольщиков, а с рынка уйдут мошенники и мелкие компании, возражают сторонники закона. «Ведомости» разобрались, что именно изменится и почему это смущает строителей.

История вопроса

Чтобы решить проблему обманутых дольщиков – людей, вложивших деньги в стройку и не получивших обещанную квартиру, в 2005 г. был принят закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он запретил девелоперам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство; обязал их прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение; регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи.

Застройщики придумывали, как обходить закон, а чиновники и депутаты всякий раз пытались поставить у них на пути заслон. Но изменения были косметическими, а требовались радикальные меры, объясняет председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. «Почему у нас катастрофическое количество обманутых граждан?» – спрашивает он. Нет достаточной ответственности застройщиков, отвечает депутат. Он говорит, что Госдума настаивает на вступлении новых поправок в силу на полгода раньше – не с 1 июля, а с 1 января 2018 г.

Количество обманутых дольщиков, по мнению большинства их защитников, по-прежнему исчисляется шестизначными цифрами. В 2007 г. в России, по подсчетам оргкомитета обманутых соинвесторов Москвы и Московской области, их насчитывалось 200 000 человек. В 2017 г. рабочая группа по проблемам обманутых дольщиков при генсовете партии «Единая Россия» насчитала 122 000 обманутых дольщиков. И только в Министерстве строительства и ЖКХ России считают, что таких в стране сейчас только 86 000. Правда, в Минстрое очень жесткие критерии их определения. Например, если человек инвестировал в дом, строящийся с нарушениями земельного и градостроительного законодательства, то чиновники его обманутым дольщиком не признают. Тем не менее даже по такой методике цифра получается внушительная. Почему их так много?

Недострой большой и маленький

«Все проблемы с обманутыми дольщиками из-за того, что компании [из-за которых они появляются] непонятные и маленькие», – говорил основатель Mirax Group Сергей Полонский в 2007 г. в интервью «Ведомостям». Так он, тогда уважаемый застройщик, совладелец и руководитель одной из самых известных девелоперских компаний страны, объяснял, почему тысячи покупателей новостроек по всей России в итоге остаются без денег и жилья. Но через несколько лет он на примере собственного бизнеса доказал, что дело не в величине и известности компании. В июне 2013 г. разорившегося Полонского, пребывавшего в то время в Камбодже, заочно обвинили в мошенничестве. По версии следствия, как раз в 2007–2008 гг. менеджеры Mirax заключали не соответствовавшие проектной документации предварительные договоры купли-продажи квартир в дорогом жилом комплексе «Кутузовская миля», а вырученные деньги направляли на финансирование других проектов. Следствие признало пострадавшими более 100 человек, оценив общую сумму ущерба примерно в 3,2 млрд руб. Полонский был признан виновным в мошенничестве, провел в «Матросской Тишине» полтора года и вышел на свободу в июле 2017 г.

Пока Полонский – один из немногих примеров, когда руководитель строительной компании, не отдавшей квартиры покупателям, сел в тюрьму. Под арестом находятся и топ-менеджеры разорившейся компании «СУ-155». В частности, бывшему гендиректору «СУ-155» Александру Мещерякову вменяют хищение средств дольщиков, купивших квартиры в недостроенных жилищных комплексах.

Контрольные изменения

Проблемы дольщиков власти решают двумя путями: ищут деньги для компенсации пострадавшим и ужесточают контроль над строителями. На этой неделе, 25 октября, начнет работу компенсационный фонд для обеспечения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве, сообщил «Ведомостям» замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин. Все застройщики, продающие квартиры на стадии строительства, по закону должны перечислять в этот фонд 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве. Средства фонда будут направляться на достройку проблемных домов. Ежегодные взносы в фонд могут составлять около 10 млрд руб., говорит возглавляющий его гендиректор Агентства по жилищному и ипотечному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник. У фонда, по его словам, нет планов сбора определенной суммы, он должен обеспечивать финансовое покрытие существующих рисков долевого строительства.

Кто такие обманутые дольщики

Обманутыми дольщиками Минстрой признает лишь тех участников долевого строительства, перед которыми застройщик не выполняет обязательства по договору долевого участия дольше девяти месяцев и при этом не увеличивает инвестиции в строительство дома более двух отчетных периодов подряд. Вдобавок у застройщика нет правопреемника по строительству объекта и его обязательства перед дольщиком не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.
Но в ряде случаев наличие договора долевого участия в строительстве не защищает покупателя. Обманутыми дольщики не признаются в следующих случаях: – в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
– дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду застройщиком;
– дом строится на участке, где не допускается такое строительство;
– дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований и т. д.

Покупатели квартир будут понимать, что теперь они в любом случае ничего не потеряют: они получат или квартиру, или обратно деньги, говорит Стасишин. Но чтобы у недобросовестных застройщиков не возникал соблазн переложить ответственность на государство, были разработаны поправки к закону о долевом строительстве. Однако само их принятие стало сюрпризом для чиновников.

В Госдуму из правительства ушел согласованный вариант, над которым работали чиновники, банкиры и строители, а в закон попали совершенно другие поправки, жалуется чиновник правительства. По его словам, поправки были переписаны буквально за ночь перед их рассмотрением – они даже не попали в электронную систему Госдумы.

«Когда мы стали рассматривать законопроект в первом чтении, то обнаружили, что он рисковал стать еще одним косметическим документом. Поэтому ко второму чтению депутатским корпусом внесли очень много изменений», – объясняет Николаев.

Один дом – один застройщик

Законом внедряется принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». То есть для каждого дома разрешение должно получать отдельное юрлицо.

В таком случае невозможно будет осуществлять проекты комплексного освоения территории, считают строители. Дома в больших проектах строятся поэтапно. Например, строительство района «Академический» в Екатеринбурге, предусматривающее возведение 13 млн кв. м недвижимости на 2500 га, должно завершиться в 2026 г. Получить разрешение на весь район – почти невозможная задача. Ведь для этого нужно сразу спроектировать все здания (обойдется примерно в 2000 руб. за 1 кв. м). Потребуются миллиардные вложения и годы подготовки, объясняет крупный застройщик. Сейчас темпы проектирования зависят от застройщика.

Важно еще и то, что до сих пор в масштабных многолетних проектах застройщик мог менять отдельные объекты в зависимости от конъюнктуры рынка – размеры квартир, этажность и т. д. Ведь сложно просчитать рынок на 5–10 лет, объясняет президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Измененный закон такую возможность исключает.

Начинаем на свои

В соответствии с новым законом девелоперу нельзя привлекать кредиты и займы на покупку земли и прочие нужды. Если он до вступления закона в силу покупал землю в кредит, то не сможет привлекать средства дольщиков до момента погашения данного кредита.

В структуре себестоимости затраты застройщика на оформление земельно-правовых отношений (приобретение прав на земельные участки, изменение вида разрешенного использования, планировка территории, инженерные изыскания, проектирование, заключение договоров технологического присоединения) могут достигать до 30% от общей стоимости строительства, а в Москве – до 50%, рассказывает один из девелоперов.

При всем этом новый закон требует от застройщика показать на счете денежные средства в размере 10% от проектной стоимости строительства. Откуда их взять застройщику? Эти 10% – как раз максимально возможная прибыль от предыдущего завершенного проекта, отмечает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Но даже если застройщик ее получил, новый закон запрещает использовать прибыль для финансирования строительства до передачи дольщикам всех квартир в доме.

У недобросовестных покупателей появится возможность заблокировать деятельность застройщика, уклоняясь от приема квартиры, и даже привести его к банкротству, опасается один из девелоперов. Такого не будет, успокаивает депутат Госдумы и глава рабочей группы по защите прав участников долевого строительства партии «Единая Россия» Александр Сидякин. Он обещает внести поправки: «Защищая права дольщиков, нельзя потакать шантажистам, которые через неустойку парализуют стройку всего объекта».

Новички могут не беспокоиться

В соответствии с новой версией закона застройщик (или аффилированное с ним лицо) должен иметь опыт не менее трех лет строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. «Эта норма ограничит доступ на рынок новых компаний, укрепив тем самым позиции крупных и давно работающих девелоперских структур, – отмечает гендиректор строительной компании Tekta Group Роман Сычев. – Ограничение поспособствует созданию партнерских схем, в которые будут вынуждены входить новые застройщики». По его мнению, районные центры и небольшие города, в которых строят не больше 5000–10 000 кв. м в год, рискуют вовсе остаться без новостроек.

Дольщикам помогут землей

«Проблеме почти 20 лет, и обманутые дольщики продолжают появляться», – говорит представитель инициативной группы дольщиков Самары Тамара Матузкова. В новой редакции закона о долевом строительстве предусмотрено создание компенсационного фонда. Это поможет защитить права новых дольщиков, а как быть со старыми, спрашивает она. Ведь для них власти не предложили никакого рецепта. Представитель Минстроя с этим не согласен: «Все регионы с обманутыми дольщиками представили в Минстрой России графики достройки проблемных объектов с указанием сроков и механизмов решения. Каждый квартал Минстрой проверяет, как эти графики выполняются, а также помогает регионам предоставлением свободной земли, которую смогут использовать застройщики, инвестирующие средства в достройку проблемных домов.

Новый закон предписывает, что у застройщика не должно быть обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением средств дольщиков. То есть проектного финансирования в банках и ипотеки. По сути, речь идет о запрете на привлечение стороннего небанковского финансирования – за счет, например, выпуска облигаций или векселей, банк будет единственным кредитором, считает Сычев. Такое ограничение повысит зависимость строительных компаний от банков, считает Игнахин. Но реализовать идею будет сложно. В частности, банк должен обладать штатом специалистов в строительстве, которые могут понять суть подрядных договоров и оценить адекватность цен за оказанные по ним услуги, указывает Игнахин. Но таких людей и технических ресурсов у банков нет. «Это значит, что открывать «проектные» счета для застройщика, подрядчика и заказчика финансовые учреждения будут с неохотой, – рассуждает Игнахин. – В любом случае контроль обернется ростом издержек для банков, а значит, и для девелоперов, которым они будут оказывать расчетные услуги».

Крупнейшие банки не ответили на запрос «Ведомостей» с просьбой прокомментировать изменения в закон о долевом строительстве. Если он вступит в силу в таком виде, отношения между банками и застройщиками придется пересмотреть, а любые изменения требуют времени и сил, т. е. возможны неожиданности для обеих сторон, рассуждает один из банкиров.

Где взять деньги

По данным АИЖК, в прошлом году было заключено около 630 000 договоров участия в долевом строительстве жилья, в денежном выражении – 1,8 трлн руб. Если закон останется неизменным, то застройщику будут нужны собственные средства в размере 40% от общей стоимости строительства, считает крупный девелопер. Во столько он оценивает минимальные затраты на приобретение земли, получение разрешения на строительство плюс зарезервированные по закону 10% стоимости стройки. Эти средства должны быть фактически заморожены до передачи последней квартиры покупателям, подчеркивает собеседник «Ведомостей».

Одномоментное изъятие у застройщиков всей прибыли, полученной от предыдущих проектов, приведет к отсутствию у них средств на покупку новых площадок и разработку градостроительной документации, полагает Брызгалов. А это означает полный уход с рынка строительства жилья небольших компаний. На рынке Москвы и Московской области это компании с годовым оборотом менее 10 млрд руб. – так как здесь только стоимость покупки новой площадки составляет не менее 1 млрд руб., считает Брызгалов.

«Дольщики, безусловно, будут защищены от недостроя и невозврата средств. Но принятие таких радикальных мер может значительно повысить стоимость жилья, так как, с одной стороны, защищенность инвестиций растет и это стимулирует спрос на первичное жилье. С другой стороны, это ведет в целом на рынке к удорожанию привлечения средств для строительства и сокращению числа участников рынка. Будет работать стандартный рыночный механизм: меньше риск – меньше разница в цене между строящимся и построенным объектом», – признает один из крупных застройщиков.

Чему поможет закон

Среди строителей есть и сторонники закона. «Новеллы нацелены на повышение прозрачности и ответственности на рынке строительства. Снижается риск возникновения токсичных застройщиков, созданных как пирамида, когда за счет привлечения денег одного проекта фактически закрываются обязательства по другим проектам», – комментирует Николай Булычев из MR Group. Крупные застройщики, по его мнению, не должны испытать сложностей, но застройщики, для которых строительство не было профильной деятельностью, будут вынуждены искать партнерства с состоявшимися девелоперами. А так как нет предпосылок к росту рыночных цен, рентабельность строительного рынка в целом снизится, прогнозирует Булычев.

«Мы в первую очередь заботимся о безопасности привлечения средств дольщиков», – говорит Стасишин. «Застройщики опасаются, что все обрушится. Ничего подобного», – уверен Николаев. Застройщики, по его словам, сейчас, по сути, финансовые структуры – ими за время действия закона о долевом строительстве привлечено 3,3 трлн руб., которые не подвергались финансовому надзору. «На руках у граждан сегодня около 20 трлн руб. Но они 10 раз подумают, чтобы купить квартиру у застройщика по договору долевого строительства», – уверяет Николаев. По его мнению, после введения новых требований постепенно будет восстанавливаться доверие граждан к отрасли. «Новые поправки недостаточно жесткие. Мы сейчас работаем над законопроектом, который введет субсидиарную ответственность бенефициаров компаний-застройщиков», – обещает он. По экспертным оценкам, из общего объема проектов, начатых в 2013–2014 гг., около 7% перешло в категорию проблемных – речь идет о сотнях домов, говорит представитель АИЖК. По его словам, изменения закона полностью обеспечат финансовую устойчивость и прозрачность застройщиков, контроль целевого использования средств участников долевого строительства, а главное – исключат из системы гарантирования заведомо несостоятельные или недобросовестные компании. Их убытки или хищения не будут перекладываться на отрасль, а в конечном счете – на покупателя, резюмирует близкий к правительству человек.