Имущество, которое может быть предметом ипотеки. Предмет ипотеки: что это такое, каким может быть? Порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализация

В результате изучения данной главы студент должен: знать

сущность и виды ипотечных кредитов;
перечень нормативных и правовых актов, регламентирующих ипотечное кредитование;
модели ипотечного кредитования;
схему и участников ипотечного кредитования;
способы амортизации ипотечных кредитов;
понятия «коэффициент ипотечной задолженности», «ипотечная постоянная»; уметь
отличать ипотечный кредит от других видов кредита;
определять различные виды ипотечных кредитов;
дать характеристику основным видам ипотечного кредита;
определять коэффициент ипотечной задолженности, ипотечную постоянную; владеть
навыками расчета стандартного аннуитетного платежа;
информацией о состоянии ипотечного кредитования в Российской Федерации;
специальной терминологией и лексикой данной темы.

Сущность и виды ипотечных кредитов

Одной из форм кредитования, активно использующихся экономическими субъектами в настоящее время, является ипотечный кредит. Ипотечный кредит - это кредит или заем, предоставленный на срок три года и более банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (нскре- дитной организацией) юридическому или физическому для приобретения объекта недвижимости под залог приобретаемого имущества в качестве обеспечения обязательства . Ипотечный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспечения кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.

Термин ипотека впервые появился в Древней Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты частным лицам под залог имущества.

В нашей стране понятие «ипотека» впервые появилось в российском законодательстве в Законе РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» . В ст. 42 данного Закона дается следующее определение ипотеки: «Ипотекой признается залог предприятия , строения , здания , сооружения или иного объекта , непосредственно связанного с землей , вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им».

Следующим шагом в развитии законодательства по вопросам ипотечного кредитования стало принятие ГК РФ, вступившего в силу с 1 января 1995 г. В кодексе были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, положение о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое имущество.

В дальнейшем был принят специальный закон, регламентирующий ипотечное кредитование, - Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). В нем дается определение договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1).

Важнейшим событием в развитии ипотечного рынка в Российской Федерации стало постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», которым была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Она определила стратегию государства в становлении и развитии сферы ипотечного кредитования и подробно описывала формирование системы и организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

Попыткой государства улучшить жилищные условия своих граждан явилась Федеральная программа «Жилище», утвержденная постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «О Федеральной целевой программе “Жилище” на 2002-2010 годы».

На основании итогов первого этапа реализации ФЦП «Жилище», с учетом вступления в силу пакета федеральных законов по формированию рынка доступного жилья в связи с реализацией национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и создания Национального совета но жилищной политике в указанную Федеральную целевую программу постановлением Правительства РФ от 31.12.2005 № 865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы “Жилище” на 2002-2010 годы» были внесены соответствующие изменения, которые привели к модернизации подпрограмм ФЦП «Жилище».

Второй этап реализации ФЦП «Жилище» был осуществлен в 2006- 2010 гг. и предусматривал продолжение начатых преобразований в жилищной сфере и реализацию комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Данный этан реализации ФЦП «Жилище» направлен на реализацию подпрограмм «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства»; «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»; «Обеспечение жильем молодых семей»; «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством». Указанные подпрограммы являются мерами, направленными на реализацию основных приоритетных направлений национального проекта и призваны решить одну из основных задач - стабилизировать сбалансированность спроса и предложения на рынке жилья.

Срок реализации ФЦП «Жилище» и входящих в ее состав подпрограмм продлен на период 2011-2015 годы . При этом наряду с ранее действующими подпрограммами и мероприятиями федеральной программы добавились новые направления жилищного обеспечения.

Следующим шагом в развитии системы ипотечного кредитования явилось принятие в 2003 г. Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее - Закон об ипотечных ценных бумагах). Наличие данного Закона является необходимым для нормального развития и функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования.

Значительным фактом, повлиявшим на становление рынка ипотечного жилищного кредитования, является одобренная Правительством РФ 30 июня 2005 г. Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России.

Таким образом, в нашей стране порядок осуществления ипотечного кредитования регулируется Законом об ипотеке, частью второй ГК РФ и другими законодательными актами.

Ипотечный кредит - это форма предоставления кредита иод залог недвижимости. Система ипотечного кредитования включает два направления:

1) непосредственное предоставление ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
2) продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств).

В первом случае ипотечный кредит выдается ипотечными банками для покрытия крупных капитальных затрат, нового строительства, приобретения недвижимости. Вторым направлением занимаются финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации, сертификаты участия) для обеспечения дополнительного привлечения ресурсов для кредитования.

Кредитные отношения строятся на принципах: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности. Целевое использование кредита подтверждается документами, предоставленными заемщиком. Основными видами обеспечения кредита являются: поручительство, гарантия, залог, страхование ответственности заемщика за непогашение кредита. Обеспечением ипотечного кредита является залог заемщиком объекта недвижимости и имущественных прав, служащих для кредитора залогом полного и своевременного возврата должником полученного кредита и уплаты им причитающихся процентов. Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.

Ипотечный кредит выполняет следующие функции".

функцию финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
функцию обеспечения возврата заемных средств;
функцию стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
функцию формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Таким образом, с экономической точки зрения ипотека - эго рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов, а с юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге .

В настоящее время в мире разработано множество видов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания (табл. 4.1).

Виды ипотечных кредитов

Классификационный признак	Виды кредита
	Недвижимое имущество	Земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и др.; жилые дома, квартиры и их части; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические корабли
	Незавершенное строительство недвижимого имущества	Здания; сооружения
Вид кредитора	По статусу	Банковский; небанковский
	Но принадлежности	Государственные; частные; общественные
	По степени специализации	Универсальные; специализированные
Вид заемщика	Субъект кредитования	Кредиты, предоставляемые застройщикам; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу
Вид заемщика	Степень аффилированности заемщиков	Кредиты, предоставляемые: сотрудникам банка; сотрудникам фирм - клиентов байка; клиентам риелторских фирм; лицам, проживающим данном регионе; всем желающим
Способ аморти- зации долга	Постоянный ипотечный кредит
Способ аморти- зации долга	Кредит с переменными выплатами	Кредиты с шаровым платежом; пружинные кредиты; кредиты с участием (ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора); кредиты с нарастающими платежами; кредиты с обратным аннуитетом; кредиты с переменной ставкой; канадский ролловер; завершающая ипотека; кредиты с выплатой добавленного процента
Способ предоставления кредита	Европейская модель; американская модель

Классификационный признак	Виды кредита
Возможность досрочного погашения	С правом досрочного погашения; без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения при условии оплаты штрафа
Вид процентной ставки	Кредит с фиксированной процентной ставкой; кредит с переменной процентной ставкой
Способ рефинансирования	Выпуск ипотечных облигаций; предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии; собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций); продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку
Цель кредитования	Жилищное кредитование	Приобретение готового жилья в многоквартирном доме; строительство, реконструкция, капитальный ремонт; строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций
	Разработка земельного участка
	Развитие сельского хозяйства
	Развитие производства
	Кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика
Срок и цель обращения за кредитом	Краткосрочный кредит (текущая потребность в денежных средствах); долгосрочный кредит (финансирование капитального строительства, реконструкции, освоения земельного участка)

Предметом ипотеки может быть следующее имущество (ст. 5 Закона об ипотеке).

1. Недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ , права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
- земельные участки;
- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
2. Незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке, в том числе зданий и сооружений.

Залог земельных участков, предприятий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Ипотека не допускается в отношении:

части земельного участка, который с учетом его размера не может быть использован в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории;
жилых комнат, составляющих часть дома или квартиры собственника этого дома или квартиры;
предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и описанием, достаточным для идентификации этого предмета.

Согласно ст. 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

В качестве кредиторов и заемщиков при ипотечном кредитовании могут выступать физические и юридические лица и коммерческие банки.

По виду заемщиков как субъектов кредитования ипотечные кредиты делят на:

кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
по степени аффилированности заемщиков.

Участники ипотечного кредитования: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика) и небанковские организации; страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования); оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры) .

В зависимости от способа амортизации различают следующие виды кредитов.

Постоянный ипотечный кредит - наиболее простая форма кредита. Данный кредит характеризуется установленным сроком кредитования и фиксированной процентной ставкой. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени (например, один раз в месяц). Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.

Стандартный аннуитетный платеж рассчитывается по формуле

где П - размер ежемесячного аннуитетного платежа; К - сумма кредита; i - процентная ставка за период (месяц, год); п - число платежных периодов (месяцев, лет).

Определите размер аннуитетного платежа. Процентная ставка - 20% годовых. Размер кредита - 1 млн руб. Срок кредитования - 5 лет. Платежи вносятся один раз в год.

Решение.

Воспользуемся формулой (4.1):

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, предполагающие единовременный итоговый (шаровой) платеж или с разбивкой разового платежа. Они подразделяются:

на кредиты с выплатой только процентов - это разновидность кредита с шаровым платежом, предусматривающая шаровой платеж основной суммы в конце срока, а выплату процентов - регулярно в течение всего срока кредита. Такой кредит еще называется отсроченной ипотекой;
кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита, которые не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока кредитования. Использование подобных кредитов достаточно дорого и поэтому, ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;
кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом предполагают осуществление частичных периодических выплат как сумм основного долга, так и процентов, а также разового платежа оставшейся суммы задолженности;
кредиты с постепенной выплатой только основного долга предполагают осуществление выплат сумм основного долга и разовый платеж, включающий долг по оплате процентов.

Пружинные кредиты предполагают регулярные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в течение первых четырех лет предусматриваются выплаты только процентов, а в последующие три года выплачиваются проценты и основной долг.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся кредиту, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости), и т.п.

Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

Кредиты с обратным аннуитетом, наоборот, предполагают снижение выплат но кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле они сопоставимы с замороженными кредитами. Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.

Кредиты с переменной ставкой, обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролловер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые пять лет). Разновидность этого вида кредита - кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже нроаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа.

В зависимости от способа предоставления кредита в истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования: европейскую и американскую.

Европейская модель - это одноуровневая модель ипотечного кредитования, суть которой заключается в том, что банк, выдав кредит, самостоятельно рефинансирует его за счет выпуска собственных ценных бумаг (закладных, долгосрочных облигаций с ипотечным покрытием) стандартной структуры с выплатой суммы основного долга в конце платежного периода (рис. 4.1). Выпуск и обращение таких ценных бумаг регулируются специальным законодательством. Кредиты, входящие в состав ипотечного покрытия, остаются на балансе банка-эмитента. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме перечисленных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Рис. 4.1.

1 - накопительный вклад; 2 - получение заемщиком ипотечного кредита; 3 - оплата жилья по договорам купли-продажи или договору подряда (собственный и заемный капитал); 4 - возврат ипотечного кредита и процентов но нему; 5 - страхование заложенного жилья; 6 - доход от продажи ценных бумаг (закладных); 7 - доход но ценным бумагам (закладным) и их погашение

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе, а затем - кредитный договор и договор об ипотеке;
между заемщиком и страховой компанией - договор страхования заложенного жилья;
между заемщиком и продавцом (строителем) - договор купли-продажи жилья.

Данная модель ипотечного кредитования уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции, а с недавнего времени - в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии.

Наиболее ярким примером применения этой схемы является немецкая модель. Она основана на сберегательно-ссудном принципе функционирования, как у немецких «частных стройсберкасс» - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Строительная сберегательная касса является замкнутой финансовой структурой и начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, т.е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку уже построенных квартир. Вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. В немецком варианте в роли кредита выступают не денежные средства, а непосредственно жилье - готовое или недостроенное (так называемая строительная ипотека).

Недостатками немецкой модели являются: ограниченный выбор жилых помещений, которые строятся строительной сберегательной кассой и могут быть предложены участник}"; фиксированность цены, которую определяет сама касса; ограниченность сроков кредитования тремя - пятью годами, невозможность продажи квартиры заемщиком до момента расчета по долгу.

Другой моделью ипотечного кредитования является американская двухуровневая модель, которая распространена в странах англосаксонской системы права. Суть ее в том, что банк, выдав кредит, рефинансирует его за счет привлечении долгосрочных ресурсов, путем уступки прав требований по уже выданным ипотечным кредитам другому финансовому институту (оператору вторичного рынка, специально созданным агентствам).

В свою очередь финансовые институты (операторы вторичного рынка, специально созданные агентства) могут поступить с полученными ипотечными кредитами следующим образом:

1) переуступить их вторичным инвесторам;
2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;
3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги (таковыми могут быть облигации с ипотечным покрытием или ипотечные сертификаты участия).

Эта система очень распространена в США. Упрощенная схема американской модели двухуровневого строения представлена на рис. 4.2. Выданные ипотечные кредиты банки затем переуступают специализированным ипотечным агентствам. Выкупив у банков кредиты по номинальной стоимости, ипотечные агентства объединяют их в пулы и выпускают под обеспечение ими собственные долговые обязательства. Заемщики вносят деньги в банки в счет уплаты за полученный кредит, а банки перечисляют эти средства, удерживая комиссионные, ипотечному агенту, который выплачивает из них доходы владельцам ипотечных ценных бумаг.

Рис. 4.2.

1 - кредитный договор; 2 - договор об ипотеке; 3 - договор страхования заложенного жилья; 4 - договор купли-продажи или договор подряда;
5 - генеральное соглашение кредитора и ипотечного агентства; б - агентский договор;
7 - договор цессии; 8 - договор о порядке осуществления операций с ценными

бумагами ипотечного агентства; 9 - договор страхования предпринимательского риска; 10 - договоры купли-продажи ценных бумаг

При реализации двухуровневой модели ипотечного кредитования предусмотрено заключение:

кредитного договора и договора об ипотеке между заемщиком и кредитором;
договора купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом (строителем);
договора страхования заложенного жилья между заемщиком и страховой компанией;
договора страхования предпринимательских рисков между страховой компанией и ипотечным агентством;
договора переуступки права требования по ипотечным кредитам между кредитором и ипотечным агентством;
договора доверительного управления приобретенными правами требования.

Выбор двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями концепции нрава собственности в англосаксонской системе права, которая предполагает ее расщепление. На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности и разделение содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право.

Понятие ипотеки (англ, mongage) в гражданском праве США (и английском гражданском праве) не вполне совпадает с понятием ипотеки в гражданском праве стран континентальной Европы. В частности, предметом ипотеки может быть и недвижимое, и движимое имущество. Но главное - при ипотеке право собственности на заложенное имущество переходит к залогодержателю. Это фидуциарный залог, при котором залогодержатель становится собственником заложенного имущества 1 .

Сложность механизма двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования предопределяет увеличение затрат на его содержание. Это в свою очередь влечет удорожание кредитных средств для заемщика. Еще один недостаток заключается в невозможности четко и эффективно регулировать построенный по англо-американской модели рынок ипотечного кредитования в рамках континентальной системы нрава .

На данном этапе российское законодательство по ипотечным ценным бумагам, с учетом принятых в рамках реформы по созданию рынка доступного жилья изменений, позволяет кредитным организациям прибегать ко всем вышеописанным способам развития ипотеки как через привлечение ресурсов банками, так и через использование финансовых инструментов операторов вторичного рынка.

В зависимости от возможности досрочного погашения выделяют кредиты с правом досрочного погашения и без права досрочного погашения. Согласно ст. 45 Закона об ипотеке залогодатель вправе в любое время досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки.

В зависимости от вида процентной ставки кредит бывает с фиксированной процентной ставкой и с переменной процентной ставкой. В Российской Федерации процентная ставка по ипотечному кредиту может быть как фиксированная, так и переменная. Например, ипотечный банк ЗАО «КБ ДельтаКредит» запустил кредитный продукт в рублях с плавающей процентной ставкой, привязанной к индикативной ставке MosPrime Rate .

Для заемщиков, способных официально подтвердить свои доходы, банк «ДельтаКредит» назначает ставку в 5,5% + трехмесячный MosPrime Rate, для заемщиков с «серыми» доходами - 6,5% + трехмесячный MosPrime Rate. Пересчет ставки осуществляется ежеквартально.

По способу рефинансирования - ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 4.2).

Таблица 4.2

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

По степени обеспеченности кредиты делятся в зависимости от величины первоначального платежа, размер которого может составлять от 0 до 100% стоимости заложенного имущества. Ипотечные кредиты могут быть обеспечены первыми либо последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).

В зависимости от количества кредиторов, участвующих в выдаче кредита, ипотечные кредиты бывают: обычными и комбинированными. Обычные кредиты выдаются единственным кредитором, комбинированные кредиты выдаются несколькими кредиторами.

В зависимости от условий предоставления кредита выделяют: субсидируемый кредит и кредит, выдаваемый на общих условиях. Субсидируемый кредит выдается физическим и юридическим лицам - группам льготников, включенным в государственные программы. Финансирование осуществляется как государством, так и кредитными организациями. Так, в 2011 г. Сбербанк России реализовывал программы: «Ипотека с государственной поддержкой», «Ипотека плюс материнский капитал», «Военная ипотека» и др.; Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) открыло программу «Ипотека для молодых ученых»; Банк «Глобэкс» активно выдавал кредиты по ипотечной программе для военнослужащих. Однако к таким программам получают доступ ограниченный круг лиц.

Кроме того, ипотечные кредиты могут выдаваться в виде кредитных линий и в разовом порядке.

Преимуществами ипотечного кредита являются:

возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;
получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменится в случае повышения стоимости квартиры;
возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
возможность зарегистрироваться в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут);
получение налоговой льготы на весь срок ипотеки с суммы в пределах 2 млн руб., а также с суммы, выплачиваемой по процентам, на срок выплаты кредита (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Разумова И. А. Ипотечное кредитование. 2-е изд. СПб.: Питер, 2009. С. 14.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке - недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

82) Порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализация.

Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательства Залогодателем по обязательствам, за которые он отвечает. Требования Залогодержателя(кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущество по решению суда. Без обращения в суд удовлетворение требований Залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения Залогодержателя с Залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.При этом следует иметь в виду, что такое соглашение может быть признано судом недейс-твительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением. Взыскание на предмет залога может быть обращено только о решению суда в случаях: - для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешения другого лица или органа, - предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или культурную ценность для общества, - Залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно. Если предметом залога является движимое имущество, и договором залога предусмотрено обращение взыскания на него во внесудебном порядке, то после приянтия решения об обращении взыскания на предмет залога следует действовать в порядке, установленном договором, с учетом действующего законодательства РФ.Исходить из того, что реализация заложенного имущества должна производится судебным исполнителем (ГПК РФ) .Для этого в народный суд подается заявление о возбуждении исполнительного производства.Только при отказе народного суда следует самостоятельно реализовывать заложенное имущество путем проведения публичных торгов. Обращение взыскания на заложенное движимое имущество может произведено без обращения в суд на основании соглашения.При этом на предмет залога, переданный Залогодержателю(заклад), взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге. В случае, если несмотря на условия договора залога, невозможно обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и /или последующая реализация предмета залога (в том числе когда должник или Залогодатель не ведут деятельности и их местонахождение неизвестно), если должник и Залогодатель оспаривают действия Залогодержателя, по любой причине уклоняются от совершения предусмотренных договором действий,если в договоре не предусмотрено внесудебный порядок вызыскания, то следует подавать в суд. При подаче в суд искового заявления необходимо, чтобы в нем четко были сформулированы три требования: - о взыскании с долника задолженности по кредитному договору, включая основную сумму долга, сумму процентов, неустойки, - об обращении взыскания на предмет залога и реализации заложенного имущества, - о возмещении расходов истца по госпошлине. При подаче искового заявления одновременно подается ходатайство о наложении ареста на предмет залога. Исполнение решений судов, арбитражных и третейских судов, обращение взыскания по исполнительным надписям нотариусов производится судебными исполнителями, состоящими при суде по месту жительства или по месту работы должника либо по месту нахождения его имущества.Судебный исполнитель приступает к исполнению по заявлению взыскателя. Обращение взыскания на имущество состоит из его ареста(описи), изъятия и принудительной реализации. Реализация (продажа) заложенного имущества производиться путем продажи с публичных торгов. Публичные торги проводятся в форме конкурса или аукциона на основании действующих договоров со специализированной фирмой. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цены, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, предложило лучшие условия.Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несос-тоявшимися. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо.В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные лица. Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано не менее, чем за 30 дней до их проведения.Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе о порядке оформления участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Если иное не предусмотрено в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее, чем за 30 дней до проведения конкурса. В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный им реальный ущерб.Организатор закрытого аукциона обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок последовал отказ. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату.Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли(задаток -10% начальной цены). При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда, либо соглашением Залогодержателя с Залогодателем. При объявлении торгов несостоявшимися Залогодержатель вправе по соглашению с Залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования. При объявлении несостоявшимися повторных торгов, Залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более, чем на 10 % ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если Залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Должник и Залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту часть, исполнение которой просрочено. Из суммы, полученной от реализации заложенного имущества, сначала покрываются расходы по исполнению, остальная сумма поступает на удовлетворение требований взыскателей.Сумма, оставшаяся после удовлетворения всех требований, возвращается должнику. За счет заложенного имущества Банк-Залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, неустойку, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также необходимые издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по осущес-твлению обеспеченного залогом требования. Если предметом залога является несколько вещей, Залогодержатель по своему выбору может быть получить удовлетворение за счет всего этого имущества либо за счет какой-либо из вещей. Если реализуется заложенное имущество, обременное правами нескольких Залогодержателей, то распределение сумм, вырученных от продажи такого имущества, производится с учетом очередности заклю-ченных договоров залога. Требования последующего Залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предыдущего Залогодержателя. При недостаточности взысканной с должника суммы для удовлетворения всех требований по исполнительным документам эта сумма распределяется между взыскателями в порядке очередности. Требования каждой последующей очереди удовлетворяются после полного погашения требований предыдущей очереди.При недос-таточности взысканной суммы для полного удовлетворения требований одной очереди эти требования удовлетворяются пропорционально причитающейся каждому взыскателю сумме. В первую очередь удовлетворяются- требования по взысканию алиментов, возмещению вреда,причиненного здоровью, а также возмещение вреда, причиненного лицам,понесшим ущерб в результате смерти кормильца. Во вторую очередь удовлетворяются требования работников, вытекающие из трудовых правоотношений, выплата вознаграждения авторам, В третью очередь - отчисления в Пенсионный фонд, соцстрах и фонд занятости, В четвертую очередь - требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды, В пятую очередь удовлетворяются все остальные требования. Реализовать заложенное имущество банк может и минуя публичные торги; 1.Когда неплатежеспособный Залогодатель соглашается уступить банку-кредитору предмет залога или другую собственность, представляющую интерес для банка. 2.ГК РФ разрешает банку -кредитору заменить кредитный договор на договор купли-продажи предмета залога.Должник рассчитывается с банком заключая договор купли-продажи на предмет залога. Удовлетворение требований Банка-Кредитора может быть произведено не только самим должником, но и третьим лицом.В этом случае третьему лицу вместе с правом требования переходит обеспе-чивающего его право залога.Если должник не исполнит обязательства по возврату кредита уже новому кредитору, последний вправе обратить взыскание на предмет залога. Уступка требований должна быть совершена в письменной форме. Банк-кредитор,уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющий право требования; кредитный договор, документы, обеспечивающие исполнение кредитного договора, документ, подтверждающий уплату за должника долга первому кредитору. Должник должен быть уведомлен о состоявшейся уступке требования, Если это условие не было выполнено, то исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. С целью ускорения погашения долга по кредитному договору в качестве лица, которому переуступаются права требования, может выступать необремененная просроченными обязательствами организация. При согласии третьего лица погасить долг Заемщика может заключаться договор о переводе долга.При этом новый должник не должен иметь задолженности.Перевод долга совершается с согласия Банка- кредитора. Если предприятие -должник является недоимщиком.Банк и третье лицо(покупатель заложенного имущества) заключают договор поручительства в обеспечение обязательства заемщика по кредитному договору. Покупатель выполняет свои обязательства по договору поручительства как поручитель, после чего к нему переходят права банка по Кредитному договору и права банка как Залогодержателя по договору залога. Заемщик и покупатель (поручитель) заключают соглашение об отступном.Таким образом банк получает денежные средства, а поручитель - желаемое имущество. Гражданский кодекс допускает прекращение обязательств также в случаях: зачет требований, новация, прощение долга. Прощение долга, как освобождение от имущественной обязанности в отношении самого себя, является разновидностью отношений, возникающих при дарении.Дарение же имущества, стоимость которых превышает пять минимальных оплат труда, между коммерческими организациями запрещено.Такая сделка ничтожна. При зачете требований взаимные обязательства погашаются только при их одинаковом размере.В противном случае происходит лишь частичное погашение зачетом, не восполненная сумма остается задолженностью, которую придется возместить в будущем.

Термин "ипотека" означает:

1) залог недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) с целью получения ипотечного кредита;

2) получение в кредитной организации денежных средств для приобретения в дальнейшем объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

В обоих случаях имеет место залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).

Таким образом, ипотека (от греческого hypotheke - залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает следующее: вы заключаете с выбранным вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости).

Вторая форма залога при ипотечном кредитовании - когда по тому же договору вы передаете в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения кредитного договора.

За пользование выданным кредитом вы платите банку установленные в кредитном договоре проценты и возвращаете заемные средства в виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитным договором. Недвижимость (квартира), приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будете вы.

Однако в случае изменения вашего финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения вами кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги.

Это право предусмотрено ст. 334 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), согласно которой банк, выдавший кредит, на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица. А в случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться даже путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать обо всех возможных последствиях тех или иных своих действий.

Залог представляет собой способ обеспечения обязательства (наряду с неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком, о которых речь в настоящем случае не идет), т.е. ипотека как вариант залога может быть установлена в обеспечение основного обязательства:

1) по кредитному договору;

2) по договору займа;

3) иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иного не предусмотрено федеральным законом.

Отдельный вопрос - предмет ипотеки. Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, ограничен законодательно. Так, может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения ряда требований. Ипотека здания или сооружения (включая также жилые) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на котором находится вышеназванные предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Ипотека жилых домов и квартир имеет ряд особенностей.

Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Такое согласие, возможно, будет дано, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Отказ в даче согласия может быть оспорен в судебном порядке.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Если иного не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть предметом ипотеки.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда возникла необходимость получить ипотечный кредит под залог части помещения, например, одного этажа в здании, хотя право собственности на эту недвижимость было зарегистрировано как на объект в целом. В данном случае ипотека будет возможна, если недвижимость разделить на части и зарегистрировать права на каждую из них.

Поскольку ст. 76 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" допускает ипотеку строящихся жилых домов, названные нормы подлежат применению также и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Ипотека может быть установлена на указанное ранее имущество при условии, что оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Как уже говорилось, права на него должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и этот факт должен подтверждаться соответствующими документами.

Не допускается ипотека:

1) имущества, изъятого из оборота,

2) имущества, на которое в соответствии со ст. 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" не может быть обращено взыскание (оно указано в ст. 446 ГПК РФ);

3) имущества, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Данная норма применима по отношению к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Эти вышеперечисленные помещения не могут быть приватизированы и поэтому они не могут быть предметом ипотеки.

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таковыми являются:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона ипотеке не подлежат земли, находящиеся в государственной (федеральной и субъектов РФ) или муниципальной собственности, а также земли сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не подлежат ипотеке земельные участки в части, если эта часть меньше по площади, чем минимальный размер земельного участка соответствующего целевого назначения (такой минимальный размер устанавливается нормативными правовыми актами РФ и субъектов РФ).

2) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Неизолированные жилые помещения предметом ипотеки быть не могут.

3) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Под предприятием подразумевается не юридическое лицо - субъект гражданского права (т. е. не государственное или муниципальное унитарное предприятие), а имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности - объект гражданского права (см. также ст. 132 ГК РФ).

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Под другими строениями потребительского назначения в пп. 4 п. 1 комментируемой статьи следует понимать летние кухни, времянки, сараи, конюшни для личных лошадей и т. п.

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, могут служить предметом ипотеки независимо от флага и порта приписки, но обязательно при условии совершения соответствующей сделки на территории, подпадающей под юрисдикцию Российской Федерации. Иное может быть предусмотрено специальным законодательством о таких объектах.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке».

Эти правила применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего федерального закона.

Не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Часть неделимой вещи не может быть самостоятельным предметом ипотеки. О неделимых вещах см. также ст. 133 ГК РФ. Судебная практика, впрочем, рассматривает как неделимые вещи также разного рода коллекции и сервизы. Хотя физически коллекцию можно разделить без ущерба для составляющих ее вещей, но художественная коллекционная ценность ее при этом существенно пострадает.

Вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое, если иное не предусмотрено договором.

Ипотечное кредитование на протяжении последних нескольких лет остается одним из самых бурно развивающихся направлений деятельности российских кредитных учреждений. Одним из основополагающих понятий кредитных отношений выступает предмет ипотеки, вопросы которого сегодня четко регламентированы действующим законодательством.

Что говорит законодательство?

Вопросы ипотечного кредитования сегодня законодательно регламентируются Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке» . Сегодня законодатель установил равенство между ипотекой и залоговой недвижимостью, что отражено в полном названии данного закона.

Согласно общепринятым понятиям выделяют объект и предмет кредитования, которые не представляют собой равнозначные термины . Общепринятой трактовкой считается следующее:

предмет ипотеки - это помещение жилого назначения, право владения которым зарегистрировано согласно законодательно установленным правилам с обязательным прохождением регистрации в уполномоченном органе;
под объектом ипотеки понимается право владения недвижимостью, отнесенной к группе жилья.

В качестве предмета ипотечного кредитования в соответствии с действующими нормами может являться только недвижимая категория имущества. Соглашение в обязательном порядке содержит информацию, касающуюся предмета ипотечных отношений, результаты оценки недвижимости, суть договоренностей, сроки исполнения кредитных обязательств.

Что может выступать в качестве предмета ипотеки?

Перечень объектов, которые вправе выступать в виде предмета ипотеки, четко определен федеральными законами. Что может быть предметом ипотеки:

частные дома;
квартиры в многоэтажных объектах;
определенная доля в помещении;
объекты на стадии возведения;
право требования при оформлении соглашения по варианту долевого строительства.

Все существующие виды залогового жилого имущества можно разделить на два типа - индивидуальные строения и многоквартирные строения . При участии в ипотечном кредитовании многоквартирного дома, определенные части которого принадлежат физическим лицам в виде долевой собственности, заложенной считается соответствующий размер в праве общего владения.

К индивидуальному виду относится жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи согласно всем установленным нормам. Такое строение может состоять как из одной комнаты, так и из нескольких разделенных помещений. Если закладывается частный дом, то земельный участок, функционально обеспечивающий строение, также выступает в качестве предмета ипотеки.

Действующие правила дают возможность рассматривать в качестве предмета ипотеки следующие объекты:

гостиницу;
дачу;
садовые дома;
помещения, не предназначенные для постоянного проживания.

При этом правила, которые установлены в отношении многоквартирных домов, на такие строения не распространяются.

Особые нюансы

В большинстве случаев предметом залога по кредиту является жилое имущество, но согласно действующим правилам допустимы иные варианты. Банк вправе принять в виде залогового имущества следующие объекты:

земельные наделы, статус которых позволяет заключать кредитные соглашения;
производственные здания, имущество, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;
многокомнатные жилые помещения;
конструкции потребительского назначения, включая садовые конструкции;
воздушные средства, плавательные средства;
машинные места.

Залогом может являться жилая недвижимость, которая приобретается на кредитные средства, при этом нет ограничений на степень готовности помещения. Допускается участие в процессе кредитования готового и строящегося жилья. В последнем случае кредитные организации часто выдвигают требование в виде определенного процента возведения конструкции (не меньше 30%). Сегодня распространены кредитные предложения, по которым банк не только является залогодержателем строящейся недвижимости, но и участвует в строительстве финансово, предоставляя займы застройщикам. Это позволяет им обеспечить сохранность выделяемых средств. Чаще всего применяется следующая модель взаимодействия: банк аккредитует определенных застройщиков и предлагает клиентам-заемщикам наиболее выгодные условия кредитования в строящихся домах своих партнеров.

В качестве залога часто выступает жилье, принадлежащее заемщику на праве собственности. Не запрещено использовать в качестве залога долю в помещении, но в большинстве случаев банки готовы идти на сделку, если приобретаемая на кредитные средства часть квартиры является последней.

При невозможности заемщиком своевременно погасить кредит, на залоговое имущество банк вправе наложить взыскание. Процедура отчуждения проводится только на основании решения судебного органа в виде продажи с торгов или аукциона.

Ипотека каких объектов не допускается?

Несмотря на то, что в качестве предмета ипотеки может выступать недвижимое имущество, существует ряд ограничений в отношении возможных жилых объектов. Такое обстоятельство необходимо учитывать и понимать, ипотека каких из перечисленных объектов не допускается.

Не могут выступать в таком качестве недвижимое имущество следующего вида:

находящееся в государственной собственности;
являющееся муниципальной собственностью;
помещения, относящиеся к категории служебных;
жилье, отнесенное к специализированным жилищным фондам.

Согласно действующим правилам не допускается залог незначительной части участка земли, площадь которого менее минимума, установленного нормативными документами ипотечного кредитования конкретного субъекта РФ.

Все ли объекты жилого имущества могут выступать в качестве предмета ипотеки?

Наряду с ограничениями законодательного характера в части того, что может выступать в качестве предмета ипотеки, существует ряд определенных требований банков. Связана такая ситуация с тем, что кредиторы хотят получить ликвидное имущество и при необходимости иметь возможность быстро реализовать залоговую недвижимость. В различных кредитных учреждениях правила кредитования могут незначительно отличаться.

Основные требования банка к жилой недвижимости выглядят следующим образом:

соответствие года постройки правилам кредитной организации;
удовлетворительное состояние жилья, отсутствие его в списке аварийной недвижимости;
отсутствие незарегистрированных перепланировок;
достаточная степень ликвидности объекта на протяжении всего срока кредитования;
требование к конструкции помещения в виде отсутствия деревянных перекрытий, стен из кирпича, камня или железобетона;
отсутствие препятствий для имущественных сделок в виде обременения.

Некоторые кредитные организации требуют, чтобы в помещении были разделены кухня, санузел. В большинстве случаев в правилах предоставления займа прописано наличие работающих систем водоснабжения, канализации, электричества и иных инженерных конструкций.

Для банка желательно отсутствие иных владельцев. При желании предоставить в качестве предмета залога коммунальную квартиру, помещение с прописанными несовершеннолетними детьми, инвалидами, с большой долей вероятности банк не примет такое обеспечение по кредиту.

Заключение

Понятие предмета ипотеки сегодня четко закреплено законодательно, а список таких объектов четко регламентирован. Со стороны кредитных учреждений в отношении допустимых для ипотеки предметов выдвигаются определенные специфичные требования, которые в разных банках могут незначительно отличаться.

Одним из существенных условий договора об ипотеке является предмет договора. Предмет определяется через наименование имущества, его местонахождение, описание, которые позволят его иденти-фицировать, указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.
Предметом договора об ипотеке могут быть согласно статье 5 Закона об ипотеке, во-первых, земельные участки, во-вторых, предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое"имущество, используемое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха и т.д.).. Предметом ипотеки могут быть жилые дома и квартиры или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения. Такое имущество чаще всего является залогом по договору жилищного кредитования.
Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Так, в статье 76 Закона об ипотеке прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты также могут быть предметом ипотеки, поскольку хотя и не являются имуществом, которое неразрывно связанно с землей, но, как это специально предусмотрено в Гражданском кодексе РФ, относятся к недвижимому имуществу в силу своей специфики.
Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Так, право аренды может быть предметом ипотеки только с согласия арендодателя. Также не допускается залог такого, права без согласия собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если за-. коном или договором запрещено отчуждение такого права без согласия данных лиц.
Договор ипотеки права аренды помимо всего прочего должен содержать такое же определение арендованного имущества, как если бы данное имущество было предметом ипотеки. В этом случае в обязательном порядке должен быть указан срок аренды.
Недвижимое имущество, являющееся предметом договора ипотеки, как правило, принадлежит залогодателю на праве частной собственности или на праве хозяйственного ведения.
Существует ряд ограничений, предусмотренных законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки.
Во-первых, это имущество, изъятое из оборота. Согласно Гражданскому кодексу, вещами, изъятыми из оборота, признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К таким вещам относятся, главным образом, вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, ресурсы континентального шельфа, объекты оборонного производства и др.).
Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе.
В-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Также не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Например, невозможно заключить договор ипотеки в отношении только лишь хвостовой части самолета. Закон об ипотеке устанавливает следующие ограничения в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки. Так, если предметом договора ипотеки является имущество, на отчу-ждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие необходимо и для ипотеки этого имущества.
Например, на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося сто-роной по договору ипотеки. ч
В соответствии с пунктом 2 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при общей долевой или совместной собственности на. земельные участки, которые могут быть предметом залога, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета, если иное также не предусмотрено договором или законом.
В отношении отдельных предметов ипотеки Закон об ипотеке предусматривает определенные требования. Так, земельные участки не подлежат ипотеке в случае, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека зе-мельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
В случае если предметом ипотеки является предприятие как иму-щественный комплекс, то на все входящее в его состав имущество распространяется действие договора ипотеки, а именно: материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором.
Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это"здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муници-пальной собственности.
Не допускается заключение договора ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в частной собственности граждан, через представителя, за исключением законных представителей несовершеннолетних граждан, представителей ограниченно дееспособных и недееспособных лиц.
Ипотека квартиры в многоквартирном доме предусматривает установление права залога и на соответствующую часть доли в праве общей собственности на жилой дом (общие помещения дома, несу-щие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-тех- ническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).